책소개
경매 고수들이 강력 추천하는, 초보자를 위한 경매·공매 가이드북!
경매·공매가 최고의 재테크 수단으로 꼽히는 시대가 왔다. 경매·공매에 관한 제도가 마련되고 절차가 체계화되면서 누구나 쉽게 경매·공매에 참여하여 수익을 창출할 수 있게 된 것이다. 한 해 법원 경매로 나오는 물건은 10만여 건에 달하고, 공매 물건은 3만여 건에 육박한다고 한다. ‘초보자인 나도 경매·공매로 수익성 있는 물건을 건질 수 있을까?’, ‘경매·공매 좀 알려줄 사람 어디 없나?’ 이러한 생각을 하는 경매 초보자를 위해 30년 넘게 부동산 분야에서 경험을 쌓고 경매 투자 노하우를 익힌 고수들이 나섰다.
이 책에서는 초보자들이 꼭 알아야 하는 경매·공매 관련 기본 지식은 물론, 풍부한 경험에서 나온 저자만의 투자 노하우까지, 100문 100답 형식으로 알기 쉽게 풀어놓았다. 또한, 보너스로 수익형 부동산에 관한 부동산 고수들의 생각과 전망, 투자 방법까지 소개한다.
“경매·공매 투자는 겸손해야 한다.” 저자 3인은 탄탄한 기본기를 바탕으로 경험을 통해 차근차근 수익을 키우는 것이 투자자의 돈 버는 능력이자 수익성 높이는 노하우임을 이야기한다. 또 경매·공매를 하다 보면 다양하고 복잡한 상황을 만나게 되는데, ‘경매는 기술이 아니고 법’이기 때문에 정해진 원칙에 따라 분석하여 순차적으로 문제를 풀어나가는 것이 중요하다고 말한다.
경매·공매 투자에서 ‘권리 분석’은 기본!
권리 분석이 곧 수익성을 결정한다!
우리가 경매나 공매를 하려는 이유는 부동산을 최대한 싸게 사서 시세 차익이나 임대 수익을 내기 위해서다. 그런데 경매·공매로 문제가 있는 물건을 매수하게 되면 시간적으로나 금전적으로 손해가 발생한다. 저자 3인은 권리 분석이야말로 경매·공매의 기본이자 핵심이라고 말한다. 권리 분석은 낙찰받으려는 물건에 문제가 있는지 없는지를 사전에 파악하여 손해 보는 일이 발생하지 않도록 해주며, 만약 문제가 있더라고 그것이 해결 가능한 수준인지를 가늠하게 하는 기본이 되기 때문이다. 이렇듯 저자 3인은 성공적인 경매·공매 입찰 여부를 결정하기 위한 권리 분석이 경매·공매의 핵심 절차임을 강조한다.
경매는 곧 ‘절차법’이다
기본적인 절차에서 범하는 실수를 주의하라
이 책은 경매와 공매의 차이점이 무엇인지, 물건은 어떻게 고르는지, 입찰은 어떻게 하는지, 권리 분석이 무엇인지, 명도는 어떻게 하는지, 돈 되는 수익형 부동산은 무엇인지 등 크게 여섯 가지 내용으로 구성되어 있다. 이 책을 한 번만 정독하면 경매·공매의 기본기를 익힐 수 있을 뿐만 아니라 경매 절차를 한눈에 바라보고 이해할 수 있다. 저자는 경매·공매에서 실수는 곧 수익성과 직결되며, 모든 책임은 낙찰자 몫이기 때문에 소유권을 완전히 넘겨받고 끝날 때까지 집중할 필요가 있다고 말한다. 경매는 ‘서류로 시작해서 서류로 끝난다’고 할 정도로 많은 서류를 보게 되는 만큼, 여러 번 교차 확인하고 꼼꼼히 작성하는 것만이 경매 사고를 예방하는 길임을 이야기한다.
경매·공매 고수들의 투자 노하우?
답은 ‘현장’에 있다
저자 3인은 한결같이 현장답사의 중요성을 역설한다. 경매 공부를 하다 보면 ‘임장’에 관한 이야기가 많이 나온다. 실제로 현장에서 이뤄지는 임장은 수익과 직결되는 활동이다. 서류상으로 확인하는 것보다 훨씬 많은 정보가 현장 속에 숨어 있다. 저자는 경매·공매로 돈을 벌기 위해서는 현장을 직접 찾아 발품을 팔아가며 남들이 모르는 숨겨진 정보를 찾아낼 줄 알아야 한다고 강조한다.
갈수록 경매·공매에 참여하는 사람들이 늘어나면서 입찰 경쟁이 뜨겁다. 내 눈에 좋아 보이는 물건은 남들 눈에도 좋아 보이게 마련이다. 경매 고수들은 ‘누구나 좋게 보는’ 물건보다 ‘낡고 허름하여 남들 눈에는 잘 띄지 않지만, 충분히 가치 있는’ 물건을 고른다. ‘충분히 가치 있는 물건’이란 곧 현장 속에 숨겨진 그 가치를 의미하며, 이것이 곧 투자 노하우 중 하나다.
수익형 부동산, 미래를 내다보고 미래가치를 발견하라
수익형 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 지금 당장 높은 수익을 낸다 하더라도 후에 점차 수익이 하락한다면 결국 전체 투자 기간으로 봤을 땐 큰 수익을 냈다고 볼 수 없기 때문이다. 꾸준한 수익으로 10년 후에 투자 원금을 회수한다면 성공한 투자라 볼 수 있으므로, 5년 후, 10년 후의 가격이 중요하다.
그렇다면 미래에 더 큰 수익을 낼 수 있는 투자 상품은 어떻게 알 수 있을까? 저자는 앞으로 일어날 변화에 주목해야 한다고 하며, 고령 인구와 1인 가구의 증가를 꼽는다. 또한, 부동산 투자에서 정책의 변화와 시대의 흐름을 어느 정도 읽을 줄 알아야 투자 가치를 발견할 수 있다고 이야기한다.
이 책에는 수익형 부동산 중에서도 요즘 대세인 오피스텔이나 근린상가, 상가주택 경매를 소개하고 있다. 그리고 경매로 매입할 때 곳곳에 도사리고 있는 함정을 피하고 세금을 아끼는 노하우를 담고 있어 경매·공매 초보자들에게 유용한 정보가 될 것이다.
저자소개
한양대학교 대학원 부동산학과를 졸업했다. KIRA연구원, 리치앤조이중개 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 현재 메트로컨설팅 대표로서 개인과 법인을 대상으로 부동산투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 광운대학교 경영대학원 강의교수, 건설산업교육원 초빙교수며, 연세대학교 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자를 강의하고 있다. 저서로 《3,000만 원으로 시작하는 부동산투자 101가지》, 《2,000만 원으로 연봉 버는 경매투자》등이 있다.
목차
1장 경매 공매, 이것부터 알고 시작하자
001 | 경매·공매를 알면 좋은 이유는 뭘까요?
002 | 경매·공매가 주목받는 이유는 뭔가요?
003 | 경매·공매 투자하면 얼마나 싸게 사나요?
004 | 경매는 어렵다던데 얼마나 공부해야 할까요?
005 | 경매에 나온 부동산의 집주인은 정말 억울한 사람인가요?
006 | 경매·공매 투자하려면 종잣돈이 얼마나 필요하나요?
007 | 경매 투자를 잘하려면 어떤 습관을 가져야 할까요?
008 | 경매 투자 잘못해서 망한 경우도 있나요?
009 | 경매 투자하기 좋은 때는 언제인가요?
010 | 경매와 공매는 어떻게 진행되나요?
011 | 경매와 공매, 비슷한 것 같은데 차이점이 있나요?
012 | 강제경매와 임의경매에 대해 알려주세요
013 | 물건이 경매와 공매 동시에 진행될 수도 있다던데요?
014 | 경매가 진행되는 도중에 취소될 수도 있나요?
015 | 경매 법정에는 입찰할 사람들만 들어갈 수 있나요?
016 | 경매와 공매의 투자 포인트를 알려주세요
017 | 경매·공매 투자의 실수를 줄이는 체크포인트는?
018 | 경매·공매에서 알아두면 좋을 용어들 좀 알려주세요
2장 물건 고르는 비법이 궁금하다고?
019 | 경매로 나온 물건은 어디서 찾을 수 있나요?
020 | 경매·공매 물건은 찌꺼기 부동산이 많나요?
021 | 반값에 살 만한 부동산도 많나요?
022 | 부동산 경매 감정가와 시세는 다른가요
023 | 정확한 시세 파악 노하우는 뭔가요?
024 | 투자 목적에 맞는 물건을 고르는 비결은 뭔가요?
025 | 낡은 물건을 골라 ‘리모델링’하는 게 유행이라던데요
026 | 현장에서 돈 되는 물건 찾는 법 좀 알려주세요
027 | 경매에 ‘제시 외 건물’이 있는 물건은 위험한가요?
028 | 물건을 고를 때 매각물건명세서 확인은 기본이라던데요
029 | 감정평가서를 확인해야 하는 이유가 있나요?
030 | 경매 물건의 현황조사서는 왜 중요한가요?
031 | 현황조사서와 권리신고 내용이 다를 수 있나요?
3장 입찰은 아무나 하나?
032 | 부동산 경매 입찰은 누구나 할 수 있나요?
033 | 어느 법원으로 가야 경매 입찰에 참여할 수 있나요?
034 | 경매 법원의 입찰 절차는 어떻게 진행되나요?
035 | 가장 높은 가격을 쓴 사람이 가져가나요?
036 | 입찰할 가격은 어떻게 결정해야 하나요?
037 | 경매 입찰할 때 보증금은 얼마나 내야 하나요?
038 | 부부가 공동으로 입찰할 수 있나요?
039 | 타인이 대리로 입찰할 수 있나요?
040 | 입찰 전 매물 현장 답사에서 확인할 사항은 뭔가요?
041 | 입찰 시 무엇을 가장 조심해야 하나요?
042 | 최초매각가격과 최저매각가격은 어떻게 다른가요?
043 | 유찰이 잦은 매물에 입찰해도 될까요?
044 | 신중하게 입찰해야 할 물건에는 어떤 게 있을까요?
045 | 입찰표 작성하는 방법 좀 알려주세요
046 | 입찰 서류를 준비할 때 유의할 점은 뭔가요?
047 | 입찰표가 무효로 될 수도 있다고요?
048 | 시장 흐름에 맞는 입찰 전략이 필요하다면서요?
049 | 경매·공매 입찰을 미리 체험하는 방법이 있나요?
4장 경매의 성공과 실패는 권리 분석이 좌우한다
050 | 경매 투자에서 권리분석이 가장 중요한 이유는 뭔가요?
051 | 경매 물건의 권리분석은 어떻게 하나요?
052 | 권리분석을 잘하려면 무엇부터 공부해야 하나요?
053 | 권리분석에서 말소기준등기부터 찾아야 하는 이유는 뭔가요?
054 | 등기사항증명서는 어떻게 보는 건가요?
055 | 소유권이전가등기가 기재된 물건에 입찰해도 될까요?
056 | 가압류가 설정된 경매 물건은 어떤가요?
057 | ‘이해관계인’이란 누구를 말하는 건가요?
058 | 가처분등기가 설정된 경매 물건은 어떤가요?
059 | 전세권, 근저당이 순서대로 설정된 물건은 어떤가요?
060 | 근저당, 지상권이 설정된 물건에 입찰해도 될까요?
061 | 법정지상권이 기재된 물건은 위험한가요?
062 | 유치권이 기재된 물건은 왜 특수물건이라고 하나요?
063 | 유치권이 자주 발생하는 이유는 무엇인가요?
064 | ‘대지권 미등기’와 ‘대지권 없음’은 서로 다른 의미인가요?
065 | 토지별도등기가 있는 물건은 어떤가요?
066 | ‘제시 외 건물 포함’, ‘조사된 임차내용 없음’은 무슨 뜻인가요?
067 | 경매에서 임대차보호법은 낙찰자에게 불리한가요?
068 | 임대차보호법에는 주택과 상가가 있다는데 차이점이 뭔가요?
5장 낙찰되면 끝? 명도해야 진짜 끝이다!
069 | 낙찰 이후 가장 먼저 해야 할 일이 뭔가요?
070 | 매각잔금을 납부하기 전 확인해야 할 것이 있나요?
071 | 낙찰대금은 어떻게 납부해야 하나요?
072 | ‘인도명령제도’란 무엇인가요?
073 | 빠르고 쉬운 명도 전략 좀 알려주세요
074 | 초보자에게도 명도가 쉬운 물건이 있을까요?
075 | 명도가 어려운 물건이란 어떤 것을 말하나요?
076 | 경매의 숨은 추가 비용은 어떤 게 있나요?
077 | 경매로 부동산을 사고팔 때 내는 세금에 대해 알려주세요
078 | ‘경락잔금 대출제도’란 무엇인가요?
079 | 경매에서 세입자 끼고 낙찰받아도 되나요?
080 | 세입자가 직접 낙찰받는 방법도 있나요?
081 | 임차인은 우선 낙찰받을 권리가 있나요?
082 | 임차인은 경매를 어떻게 대처해야 할까요
6장 돈되는 수익형 부동산 대세
083 | 수익형 부동산에 투자하는 이유가 있나요?
084 | 임대 수익용 부동산이 대세인 이유는 뭔가요?
085 | 수익률이 얼마나 되어야 투자를 잘한 게 되나요?
086 | 수익형 부동산을 성공적으로 낙찰받는 방법이 있나요?
087 | 고수익 올리는 부동산 어떻게 골라야 할까요?
088 | 요즘 뜨고 있는 오피스텔 경매는 어떤가요?
089 | 수익성 좋은 다가구주택 경매는 어떤가요?
090 | 상가 투자가 제일 어렵다는데 왜 그런 건가요?
091 | 상가를 낙찰받아 명도하고 세놓은 사례가 있나요?
092 | 경매로 산 상가를 빨리 되파는 방법이 있을까요?
093 | 주거와 수익을 동시에 얻는 상가주택 경매에 대해 알고 싶어요
094 | 수익형 토지 경매에서 주의해야 할 사항이 있나요?
095 | 재건축 아파트에 투자해도 괜찮을까요?
096 | 재개발 지역의 부동산 경매에 투자해보고 싶은데요
097 | 내 집 마련용으로 아파트와 주택 경매는 어떨까요?
098 | 공장을 경매로 사면 큰돈을 벌 수 있다던데 사실인가요?
099 | 수익형 부동산 경매에서 함정은 무엇인가요?
100 | 수익형 부동산에 투자하면서 절세하는 방법이 있나요?
